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專家稱限價政策致多地樓市數據失真?與初衷背道而馳

364人已瀏覽 時間 : 2018-05-03 13:01:09

導語:專家稱限價政策致多地樓市數據失真?與初衷背道而馳

專家稱限價政策致多地樓市數據失真與初衷背道而馳

中國證券報消息中國證券報記者“五一”期間走訪北京地區多個樓盤發現,假期前來看房的客戶可謂絡繹不絕。商家簽約砸金蛋、首付可分期等優惠活動也是層出不窮。

業內人士認為,去年下半年以來,市場調控政策不斷加碼,各地供應也不斷縮水,但是巨大的市場需求依舊存在。一線城市“五一”期間看房量明顯上漲,但2018年調控政策仍在繼續,不存在回暖的政策基礎,市場成交量谷底回升主要源于剛需購房者入市積極性提高。

北京地區看客多成交少

4月30日,房山區某現房樓盤的售樓大廳里人聲鼎沸,擠滿了看房的客戶。而在樣板房內,看房的客戶更是絡繹不絕。據介紹,該樓盤主要出售95平方米或103平方米的精裝房,均價每平方米52000元。售樓經理介紹,該樓盤目前推出促銷活動,30萬可以抵扣房價的10%,但需在首付時付清。也就是說,該樓盤的首付達50%以上。目前在售的三棟樓是該樓盤的最后一期,其中一棟為該樓盤的“樓王”,4月底剛開始出售。

與此同時,在門頭溝區的一個樓盤,看房現場冷清了許多,只有三五戶看房者與售樓人員交談。不過,售樓人員表示:“樓盤2020年交房。3月底放出來的一批新房已經全部售罄,現在只剩170平方米以上的了,而且是之前購房者資質沒有批下來不得已清退的。我們現在已經不做推廣了,來客基本都是自行搜索或者路過看到樓盤才進來咨詢的?!?

中原地產首席分析師表示,北京、上海樓市小長假期間看房量有明顯上漲。以上海為例,4月入市項目明顯增加,小長假前八盤齊開,近3000套房源入市。北京因為限價房的銷售政策還不明確,但在小長假期間也有多個項目開放售樓處,關注數量明顯增加。

樓盤看客雖多,但成交量卻不盡如人意。據中原地產數據顯示,4月29日、30日北京新建住宅網簽量分別是8套、3套,二手房市場住宅簽約分別是145套、85套。一線城市小長假前兩天合計網簽商品房住宅為360套,同比跌幅超過50%。

剛需上位炒房遇冷

據上述門頭溝某樓盤的售樓人員介紹,此處房產的顧客主要是四五十歲、有一定經濟實力的購房者,主要是“買一賣一”的改善型需求,很多顧客是將老房賣出獲得新房的首付款。

首套房剛需購買者是住房市場的“香餑餑”。在北京工作的周先生近期已經輾轉看了多個新樓盤,二手房也看了不少?!案芯醴考芻故潛冉銜鵲??!倍雜詬湛吹木胺?,周先生也頗為滿意,或許近兩天就可以定下來。

與此相對應,炒房者卻不再是剛需買房客的困擾?!拔頤竊吹牧誥右豢諂蛄寺ド下ハ?套房,把房子出租給了公司,很影響正常住戶的居住環境?!痹諉磐飯凳勐ゴ捶康睦釓坑行┑S切倫》恐芪г俅畏⑸飫嗲榭?。但是售樓人員表示,現在購房者都是剛需,而且由于限購政策,沒有人能夠像過去那樣買房。

業內專家表示,從實際情況來看,過去壓抑的市場需求開始釋放,帶動了成交量回升。但與以往樓市回暖伴隨價格上升不同,這次成交量回升以價格比較低為背景,有些購房者也是因為價格處于低位所以才積極認購?!跋衷詰穆ナ謝固覆簧匣嘏?,主要是一些限價項目入市,的確有些購房者關注?!敝性夭治鍪θ銜?,相比調控前,當下市場成交量依然處于低迷狀態。

市場活躍度料提高

“雖然小長假網簽數據并不代表整體市場走勢,但從趨勢看,5-6月,全國熱點城市的市場活躍度會有所提高,特別是限價政策嚴格的區域,很可能會繼續出臺搖號銷售政策?!狽治鍪θ銜?。

在供給方面,業內研究機構地產研究認為,在嚴格的調控政策背景下,高價豪宅預售證批復越發嚴苛,房企依靠捂盤惜售、延遲入市,以時間換價格的可能性越來越低。此外,在經過一個季度的蟄伏后,巨大的銷售和資金壓力、預期項目去化率下降等都使持觀望態度的房企不得不放低姿態,降低預售價格,被動加速項目入市,把全年的銷售計劃前移,搶收業績,來確保全年銷售目標的完成。

從政策看,中原地產分析師表示,2018年各地調控政策依然在持續,疊加信貸收緊,目前市場調控下,不存在回暖的市場政策基礎,但熱點城市嚴格執行調控已經超過一年,剛需購房者最近入市的積極性有所提高,市場成交量已經相比谷底有所恢復。

業內專家則表示,目前來看,政策收緊的效應已經明顯,繼續收緊可能性不大,利空出盡就會變成利好,樓市反彈可能性比較高?!胺孔〔懷礎筆譴蟊塵?,后續房地產還是會有一些新思路,比如發展住房租賃市場,鼓勵REITs、房產信托基金等是大趨勢。

業內研究機構研究中心研究員楊科偉表示,未來所有調控政策都將圍繞“房住不炒”展開。一方面,“四限”政策難言實質性轉向,著力抑制投資、投機性需求,減緩房價上漲預期,以防資產價格過快上漲;另一方面,支持居民自住購房需求,尤其是那些房地產庫存仍處高位的三四線城市,去庫存新政將持續發力,著力支持剛需以及改善性購房需求。

楊科偉認為,限價、限簽政策導致多數熱點城市成交數據“失真”,搖號項目銷售更是異?;鴇?,多數城市平均中簽率約30%。購房者“買到即賺到”心理預期強烈,與調控政策初衷背道而馳。3月份以來,以上海為代表的熱點城市加快預售證審批,限價“堰塞湖”漸有松動的跡象?!暗骺卣嘰嬖詒嘸矢納圃て?,限價‘堰塞湖’終須解決,熱點城市預售證審批或將趨于寬松,房價容忍度也將上升。當然,為了切實解決剛需群體居住需求,地方政府還是要落地一些?;ば源朧?,譬如剛需家庭優先選房等?!?

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